物業(yè)費(fèi)能不能漲？該怎么漲？具體漲多少？日前，《閔行區(qū)住宅物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整指導(dǎo)手冊(cè)》《閔行區(qū)住宅物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整十問(wèn)十答》出臺(tái)，為小區(qū)物業(yè)費(fèi)調(diào)整提供參考和依據(jù)。

(資料圖片)

記者了解到，今年，閔行區(qū)房管局將緊抓物業(yè)管理這一“關(guān)鍵小事”，緊盯部分小區(qū)物業(yè)費(fèi)長(zhǎng)期“質(zhì)價(jià)不符”、物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)長(zhǎng)期未上調(diào)、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)提升難、居民獲得感低等民生難點(diǎn)、痛點(diǎn)、堵點(diǎn)問(wèn)題。

通過(guò)問(wèn)題和需求導(dǎo)向，區(qū)房管局專門(mén)委托專業(yè)第三方開(kāi)展住宅物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整課題研究，探索尋求住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)難的破解之道，努力推進(jìn)形成按質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的良性物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制。

“課題調(diào)研工作組”由市、區(qū)行業(yè)主管部門(mén)，市、區(qū)物業(yè)行業(yè)管理協(xié)會(huì)，法律顧問(wèn)，部分街鎮(zhèn)房管部門(mén)、物業(yè)企業(yè)、居委會(huì)及業(yè)委會(huì)代表等組成，通過(guò)前期課題開(kāi)題論證會(huì)、小區(qū)實(shí)地調(diào)研走訪、試點(diǎn)小區(qū)物業(yè)費(fèi)價(jià)格評(píng)估測(cè)算及課題成果論證評(píng)審等環(huán)節(jié)，并在市房管局物業(yè)處、市物業(yè)協(xié)會(huì)的支持、指導(dǎo)和幫助下，最終編制形成《閔行區(qū)住宅物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整指導(dǎo)手冊(cè)》、《閔行區(qū)住宅物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整十問(wèn)十答》等課題成果。

“物業(yè)費(fèi)漲不漲價(jià)關(guān)系到社區(qū)治理方方面面，事關(guān)物業(yè)行業(yè)長(zhǎng)期健康運(yùn)行發(fā)展，要用“繡花功夫”力破物業(yè)治理“頑疾”，物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)指導(dǎo)工具書(shū)將為基層社區(qū)提供參考”，區(qū)房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，接下來(lái)，區(qū)房管局將重點(diǎn)聚焦住宅小區(qū)物業(yè)治理領(lǐng)域物業(yè)服務(wù)低價(jià)低質(zhì)、質(zhì)價(jià)不符的問(wèn)題，指導(dǎo)推進(jìn)小區(qū)適時(shí)合理、規(guī)范有序、公開(kāi)協(xié)商地科學(xué)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)水平和服務(wù)價(jià)格合理化雙提升，讓居民有更好的感受度，讓物業(yè)有更多的積極性，也進(jìn)一步為社區(qū)治理凝聚人心奠定基礎(chǔ)。

《閔行區(qū)住宅物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整指導(dǎo)手冊(cè)》以文本工具書(shū)的形式，從物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的窗口期、擬定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整方案、表決物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整方案、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的日常監(jiān)督及要點(diǎn)、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的相關(guān)示范樣張等方面，對(duì)住宅物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)工作進(jìn)行了全流程、全要素、全方位的說(shuō)明及闡述，后續(xù)將提供給屬地街鎮(zhèn)在日常指導(dǎo)小區(qū)開(kāi)展物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)時(shí)參考，有助于推動(dòng)住宅物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)工作規(guī)范、有序、高效開(kāi)展。

《閔行區(qū)住宅物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整十問(wèn)十答》以宣傳折頁(yè)的形式，將居民群眾關(guān)心的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整流程及關(guān)鍵環(huán)節(jié)，通過(guò)流程圖及相關(guān)問(wèn)答形式展示，便于居民群眾能夠通過(guò)簡(jiǎn)單明了的方式了解物業(yè)費(fèi)能不能漲、該怎么漲、具體漲多少等關(guān)鍵問(wèn)題，引導(dǎo)培育小區(qū)業(yè)主“按質(zhì)論價(jià)”的新理念逐步形成。

附：小區(qū)物業(yè)費(fèi)怎么調(diào)？“十問(wèn)十答”來(lái)了

物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整流程應(yīng)該是怎樣的？關(guān)鍵環(huán)節(jié)有哪些？《閔行區(qū)住宅物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整十問(wèn)十答》發(fā)布，引導(dǎo)培育小區(qū)業(yè)主“按質(zhì)論價(jià)”的理念逐步形成。

1.物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本由哪些內(nèi)容組成？

答：根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法(試行)》的通知(發(fā)改價(jià)格【2007】2285號(hào))中明確，物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成。

2.物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高后的受益人是誰(shuí)？

答：物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高后的真正受益人是我們住宅物業(yè)項(xiàng)目的全體業(yè)主、使用人。

按照一般的理解，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的提高會(huì)增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入；但從市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制和質(zhì)價(jià)相符原則的角度，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整是與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的調(diào)整成正向聯(lián)動(dòng)，即“一價(jià)格一服務(wù)”。

物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高的觸發(fā)點(diǎn)是因物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的調(diào)整而引起，每年人力成本的上漲、物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)的擴(kuò)展、人員配置的增長(zhǎng)等必然導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)成本的上浮，若物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍保持不變，必然導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的下降。

因此，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高是維持或者適當(dāng)提高物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)，真正的受益人是我們住宅物業(yè)項(xiàng)目的全體業(yè)主、使用人，在保持房屋設(shè)施設(shè)備場(chǎng)地正常運(yùn)作使房屋保值增值的前提下，每天的生活環(huán)境和品質(zhì)得以維持或提升。

3.我的小區(qū)符合物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的情形嗎？

答：當(dāng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不滿足質(zhì)價(jià)相符市場(chǎng)機(jī)制原則，不管是符合市場(chǎng)機(jī)制、還是政府財(cái)政扶持的兩類住宅物業(yè)項(xiàng)目，都有調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的需要。

當(dāng)小區(qū)是屬于“符合市場(chǎng)機(jī)制”的商品住宅，若物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約中對(duì)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整有相關(guān)約定且滿足事先約定的調(diào)整條件，比如人力成本、物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、人員配置等引起物業(yè)服務(wù)成本調(diào)整的，那作為業(yè)主，就應(yīng)該按照約定支付新標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)；若物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，在管物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)費(fèi)評(píng)估的結(jié)果是需要調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，就意味著要保持或者提升小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是必然趨勢(shì)。

當(dāng)小區(qū)是屬于“政府財(cái)政扶持”的老舊、小微售后住宅或者 2000 年前商品住宅，經(jīng)過(guò)城市更新、“美麗家園”更新改造、物業(yè)管理區(qū)域整合等提升了小區(qū)設(shè)施設(shè)備場(chǎng)地等硬件設(shè)施，為了讓小區(qū)改造后的嶄新面貌能可持續(xù)維護(hù)，適當(dāng)調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是必然趨勢(shì)。

4.如何選擇物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)？

答：目前，在上海從事物業(yè)費(fèi)評(píng)估工作的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)沒(méi)有政策上限制準(zhǔn)入經(jīng)營(yíng)的規(guī)定。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)可以在市場(chǎng)上選擇口碑好的評(píng)估機(jī)構(gòu)，也可以采納閔行區(qū)或所在街鎮(zhèn)推薦的評(píng)估機(jī)構(gòu)。

上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站(http://www.valuer.org.cn/)上備案公示的有20多家評(píng)估機(jī)構(gòu)。這些評(píng)估機(jī)構(gòu)至少有3名評(píng)估人員經(jīng)過(guò)上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)組織的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)、理論與實(shí)務(wù)考核，并通過(guò)了上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的備案。市民如對(duì)這些評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的物業(yè)費(fèi)評(píng)估報(bào)告有異議，上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)將負(fù)責(zé)受理異議處理。

5.物業(yè)費(fèi)評(píng)估經(jīng)費(fèi)的來(lái)源？

答：委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)費(fèi)評(píng)估活動(dòng)的費(fèi)用由委托人承擔(dān)。

若在管物業(yè)服務(wù)企業(yè)是委托方，物業(yè)費(fèi)評(píng)估的費(fèi)用由在管物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

若業(yè)主委員會(huì)是委托方，根據(jù)《上海市房屋管理局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市住宅小區(qū)公共收益使用管理相關(guān)工作的通知》 (滬房規(guī)范[2020] 14號(hào)文)的規(guī)定，可以根據(jù)小區(qū)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》《管理規(guī)約》等相關(guān)約定從全體公共收益中列支或者通過(guò)業(yè)主大會(huì)授權(quán)后列支。

6.業(yè)主委員會(huì)委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)做物業(yè)費(fèi)評(píng)估，需要準(zhǔn)備哪些資料？

答：根據(jù)《上海市住宅物業(yè)服務(wù)價(jià)格評(píng)估管理辦法》《住宅物業(yè)服務(wù)價(jià)格評(píng)估規(guī)范》，業(yè)主委員會(huì)與第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)簽署評(píng)估委托合同中需寫(xiě)明提供評(píng)估的所需資料，除了小區(qū)規(guī)劃資料、房屋產(chǎn)權(quán)資料、物業(yè)服務(wù)需求等相關(guān)資料和信息、擬實(shí)施物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)是必須準(zhǔn)備的資料以外，業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資料清單提供相應(yīng)的其他資料。

其中，涉及物業(yè)服務(wù)方案、一線服務(wù)人員崗位配置、全體和部分共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行情況等資料一般由在管物業(yè)服務(wù)企業(yè)保管，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)讓在管物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供，并對(duì)提供的資料核實(shí)無(wú)誤后再提交評(píng)估機(jī)構(gòu)。

7.價(jià)格評(píng)估報(bào)告涵蓋哪些內(nèi)容要素？

答：除了一般價(jià)格評(píng)估報(bào)告中涵蓋的物業(yè)服務(wù)價(jià)格外，為了便于業(yè)主委員會(huì)從不同角度理解物業(yè)費(fèi)價(jià)格構(gòu)成以及更貼切制定調(diào)整方案，建議增加以下第一、二、三、四種服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及價(jià)格供業(yè)主、在管物業(yè)服務(wù)企業(yè)參考。當(dāng)小區(qū)發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出且業(yè)主大會(huì)尚未選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)報(bào)小區(qū)所在地的街鎮(zhèn)選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供臨時(shí)服務(wù)時(shí)，建議增加以下第五種服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

一是約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，即以該住宅物業(yè)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)內(nèi)容為依據(jù)，對(duì)應(yīng)的是合同價(jià)格；

二是事實(shí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，即以該住宅物業(yè)項(xiàng)目在管物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)際提供的服務(wù)內(nèi)容為依據(jù)，對(duì)應(yīng)的是實(shí)際價(jià)格；

三是行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，即以該住宅物業(yè)項(xiàng)目既有的房屋設(shè)施設(shè)備客觀條件所對(duì)應(yīng)的行業(yè)價(jià)格為依據(jù)，對(duì)應(yīng)的是行業(yè)價(jià)格；

四是可接受服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，即以該住宅物業(yè)項(xiàng)目在管物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主意向且按照質(zhì)價(jià)相符可以接納的服務(wù)內(nèi)容為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)應(yīng)的是談判價(jià)格。

五是托底服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，即以該住宅物業(yè)項(xiàng)目原在管物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)際提供的服務(wù)內(nèi)容為參考，對(duì)應(yīng)的是原物業(yè)服務(wù)合同約定的價(jià)格。

閔行區(qū)試點(diǎn)在物業(yè)費(fèi)評(píng)估遵循合法性、相關(guān)性、對(duì)應(yīng)性、合理性準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，研究引入“可接受服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”和“談判價(jià)格”的理念，其中“談判價(jià)格”的特點(diǎn)是結(jié)合行業(yè)現(xiàn)狀和社會(huì)公允，考慮到保安、保潔、綠化等一線勞務(wù)實(shí)施外包、部分符合條件的員工無(wú)須再繳納社保，以及暫不包含利潤(rùn)等綜合情況，較為接近目前本市住宅物業(yè)實(shí)際運(yùn)行的成本價(jià)格。業(yè)主委員會(huì)可以在“可接受服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”認(rèn)同的情況下，在“談判價(jià)格”基礎(chǔ)上增加一定的物業(yè)管理行業(yè)利潤(rùn)。

8.業(yè)主大會(huì)表決物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整需要注意哪些事項(xiàng)？

答：若小區(qū)計(jì)劃調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)依法表決通過(guò)后方可實(shí)施。在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的整個(gè)過(guò)程中，需要注意以下事項(xiàng)：

一是物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的方案要經(jīng)歷在小區(qū)公告欄內(nèi)發(fā)布公示、合理意見(jiàn)的修改、再公示、無(wú)修改意見(jiàn)后公告等主要環(huán)節(jié)；

二是業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的十五日前，在小區(qū)公告欄內(nèi)發(fā)布業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的會(huì)前公告，明確會(huì)議時(shí)間、會(huì)議地點(diǎn)、會(huì)議形式、擬表決物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整方案等事項(xiàng)以及表決規(guī)則；同時(shí)明確表決票發(fā)放與回收、開(kāi)票日唱票監(jiān)票計(jì)票統(tǒng)票的工作人員名單等；

三是業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的七日前(不少于七日，具體根據(jù)小區(qū)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的約定)，業(yè)主委員會(huì)組織工作人員依據(jù)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》約定的方式，完成表決票向全體業(yè)主送達(dá)的工作。

9.物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整完成后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)如何監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)？

答：調(diào)整后的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容共同構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)合同的核心條款，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的依據(jù)。

業(yè)主委員會(huì)可以在全體公共收益預(yù)算用途的基礎(chǔ)上，委托第三方評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否履行物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，并根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果，結(jié)合合同約定條款予以后續(xù)處理。

業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)不到行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和本市物業(yè)服務(wù)規(guī)范的行為，可向?qū)俚亟宙?zhèn)房屋管理部門(mén)申請(qǐng)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)或項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行整改。

10.物業(yè)服務(wù)企業(yè)因我的小區(qū)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容質(zhì)價(jià)不相符而提出撤離，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)需要采取什么措施？

答：當(dāng)在管物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出撤離的原因是物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容質(zhì)價(jià)不符，業(yè)主委員會(huì)可以與在管物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，聘請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)小區(qū)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行評(píng)估。需要注意的是，建議請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容與目前實(shí)際提供的服務(wù)內(nèi)容尋找不同點(diǎn)，并給出業(yè)主或在管物業(yè)服務(wù)企業(yè)可接受的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使評(píng)估報(bào)告能夠?qū)⒉煌飿I(yè)服務(wù)方案下的評(píng)估結(jié)果完整如實(shí)體現(xiàn)。

如果對(duì)評(píng)估報(bào)告的結(jié)果無(wú)法形成一致意見(jiàn)，業(yè)主委員會(huì)需要思考在物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤場(chǎng)前，通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的途徑，找到新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。需要注意的是，小區(qū)物業(yè)服務(wù)利潤(rùn)已接近零或赤字，有可能較難選聘到新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，建議根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的規(guī)定，向小區(qū)所在地的街鎮(zhèn)提出暫時(shí)由臨時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)托管，以解決因物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤場(chǎng)而造成小區(qū)物業(yè)真空的尷尬局面。