來(lái)源：成都商報(bào) 作者：強(qiáng)亞銑 謝雨桐 王辰元 張炎良 李逸凡
- 近日，“廣西南寧房貸年齡期限可延長(zhǎng)至80歲”的消息引起熱議。中信銀行南寧某網(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸經(jīng)理對(duì)記者表示，確實(shí)有這一政策，但還在預(yù)熱階段，沒(méi)有正式推出。另外，多家房企相關(guān)營(yíng)銷人員也稱已知悉該項(xiàng)政策，個(gè)別房企明確表示“已在跟進(jìn)”。
(資料圖片)
- 2022年11月，南寧樓市也曾因“買房享受免費(fèi)乘坐10年地鐵”活動(dòng)引發(fā)關(guān)注。記者發(fā)現(xiàn)，花式上熱搜背后，是南寧樓市面臨的壓力。
- 記者注意到，截至2022年底，南寧二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)下跌18個(gè)月；新房供求創(chuàng)下近年來(lái)新低；新建商品住宅庫(kù)存量為753萬(wàn)平方米，消化周期為20個(gè)月。
- 同時(shí)，也有網(wǎng)友發(fā)問(wèn)，“如果人在80歲前沒(méi)了，房貸沒(méi)還完怎么辦？”北京市鑫諾律師事務(wù)所魏俊玲律師告訴記者，繼承人繼承房子之后，《民法典》規(guī)定繼承人要在財(cái)產(chǎn)范圍之內(nèi)進(jìn)行承擔(dān)債務(wù)。
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為啥南寧出現(xiàn)此政策？
二手房?jī)r(jià)格連續(xù)下跌，新建住宅庫(kù)存去化需20個(gè)月
記者注意到，在上述政策之前，南寧部分樓盤(pán)項(xiàng)目還推出低折扣、一口價(jià)、送車位、特價(jià)房等花樣繁多的優(yōu)惠措施，甚至包括“購(gòu)買任一項(xiàng)目住宅享受免費(fèi)坐地鐵10年”的福利活動(dòng)。
記者注意到，在上述政策和“另類”優(yōu)惠活動(dòng)背后，反映的是南寧樓市的現(xiàn)狀。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，南寧二手房?jī)r(jià)格自2021年7月開(kāi)始下跌，截至2022年底，已經(jīng)連續(xù)下跌18個(gè)月。另?yè)?jù)安居客數(shù)據(jù)，今年2月份以來(lái)，南寧二手房均價(jià)為10534元/平方米，比2022年同期下跌4.67%，較2021年7月的高點(diǎn)1.16萬(wàn)元/平方米，下跌幅度達(dá)到了9.48%，跌回2018年的水平。
在新房供求方面，南寧創(chuàng)下近年來(lái)新低。廣西中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2022年南寧市商品住宅供應(yīng)351萬(wàn)平方米，同比減少59%；成交498萬(wàn)平方米，同比減少26%；成交均價(jià)為12500元/平方米，與上年基本持平。
不僅如此，南寧庫(kù)存去化周期也比較高。據(jù)廣西中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至2022年底，南寧新建商品住宅庫(kù)存量為753萬(wàn)平方米，消化周期為20個(gè)月；其中去化周期最長(zhǎng)的邕寧區(qū)達(dá)到了25個(gè)月。
在此背景下，南寧推出各種政策促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。2022年9月，南寧推出16條購(gòu)房政策；2022年9月29日，南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局通報(bào)，擁有一套住房再次購(gòu)買商貸最低首付調(diào)整至30%等；1月31日晚，南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布消息稱，南寧市階段性調(diào)整首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，調(diào)整后利率下限為L(zhǎng)PR減60個(gè)基點(diǎn)。
記者注意到，多番政策提振下，目前南寧樓市已出現(xiàn)回暖跡象。
據(jù)南寧市住建局官網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年1月21日-1月27日，南寧全市商品房網(wǎng)簽成交套數(shù)同比增幅為415.79%，成交面積同比增長(zhǎng)638.13%。
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離世前沒(méi)還完房貸怎么辦？
繼承人承擔(dān)債務(wù)，多地銀行曾叫停“接力貸”
針對(duì)有人提出“如果人在80歲前沒(méi)了，房貸沒(méi)還完怎么辦”的問(wèn)題，魏俊玲律師告訴記者，繼承人繼承房子之后，《民法典》規(guī)定繼承人要在財(cái)產(chǎn)范圍之內(nèi)承擔(dān)債務(wù)。如果房子價(jià)值1000萬(wàn)元，貸款還剩200萬(wàn)元沒(méi)有還。在繼承人繼承房子之后，債務(wù)的200萬(wàn)元包含在這1000萬(wàn)元中，那么這200萬(wàn)元就應(yīng)該由繼承人來(lái)還，這是債務(wù)的邏輯。
《民法典》規(guī)定，分割遺產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)清償被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)……繼承人以所得遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值為限清償被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)。超過(guò)遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值部分，繼承人自愿償還的不在此限。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，2022年4月，廣州曾有銀行啟動(dòng)“接力貸”?！敖恿J”的主貸款人年齡需要在18到65歲之間，按子女年齡最長(zhǎng)貸30年。也就是借款人為了延長(zhǎng)貸款期限，或者增強(qiáng)還款能力，跟父母或子女中任意一人，作為共同借款人來(lái)申請(qǐng)住房貸款。而后，“接力貸”被叫停。據(jù)央廣網(wǎng)等多家媒體報(bào)道，上海有些銀行已經(jīng)叫停了“接力貸”“合力貸”業(yè)務(wù)，比如興業(yè)銀行、招商銀行的相關(guān)工作人員均向媒體表示，在受理客戶相關(guān)貸款等按揭業(yè)務(wù)時(shí)，都會(huì)做審慎的貸前調(diào)查，加強(qiáng)借款人的第一還款來(lái)源審核。
2022年8月4日，北京市住建委發(fā)布消息稱，中心城區(qū)老年家庭(60周歲及以上)購(gòu)買昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)、順義區(qū)薛大人莊等3宗試點(diǎn)地塊的住房時(shí)，將給予優(yōu)惠。具體的政策支持包括：老年家庭名下無(wú)住房且無(wú)在途貸款的，購(gòu)買試點(diǎn)項(xiàng)目普通住房執(zhí)行首付比例35%、非普通住房執(zhí)行首付比例40%；其子女可作為共同借款人申請(qǐng)貸款；以及相應(yīng)的貸款優(yōu)惠利率。
解讀
違約率是評(píng)價(jià)此類政策的重要標(biāo)尺
對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，這一新規(guī)某種程度上照顧了一些老年人或者中老年人的購(gòu)房需求，“(在此新規(guī)下)，一些中老年朋友貸款的年限30年是可以貸足的，這考慮到退休年齡、收入狀況，延遲退休后其實(shí)是有收入保障的?！?/p>
嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，理解相關(guān)政策要厘清三個(gè)概念。“房貸貸款領(lǐng)域存在三個(gè)重要的概念——貸款時(shí)長(zhǎng)、年齡限制、還貸期限，此類概況若出現(xiàn)混淆，則容易對(duì)社會(huì)公眾產(chǎn)生誤導(dǎo)，進(jìn)而影響政策的公信度?！?/p>
嚴(yán)躍進(jìn)解釋道，貸款時(shí)長(zhǎng)實(shí)際上指貸款年限，指借貸雙方約定的從借款日期到還款日期之間的時(shí)間長(zhǎng)度。
至于年齡限制，嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)：“貸款年齡限制設(shè)定有基本邏輯和出發(fā)點(diǎn)，即要求自然人具備完全民事行為能力，通俗理解是該購(gòu)房者不會(huì)違約。在房貸領(lǐng)域主要是指18-70周歲之間的成年人，即要申請(qǐng)個(gè)人按揭貸款，其年齡必須為18-70歲。實(shí)操過(guò)程中，部分城市會(huì)設(shè)定為18-65歲。此次南寧‘房貸年齡期限延長(zhǎng)至80歲’，其購(gòu)房者年齡也是限制在小于70歲的。”
至于還貸期限，嚴(yán)躍進(jìn)表示，嚴(yán)格說(shuō)，還貸期限是指“房貸的年齡期限”，等于貸款人年齡和貸款年限相加?！邦愃票硎霰容^拗口，可以理解為‘購(gòu)房者最遲需要在哪一年還清貸’?！?/p>
嚴(yán)躍進(jìn)表示，截至2月13日，南寧“房貸年齡期限延長(zhǎng)”新規(guī)尚沒(méi)有業(yè)務(wù)落地，但引起社會(huì)公眾的討論。他稱，此次政策依然有值得肯定的出發(fā)點(diǎn)，社會(huì)大眾無(wú)需苛責(zé)。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，如果能把專業(yè)術(shù)語(yǔ)轉(zhuǎn)化為通俗解讀，此次南寧房貸政策事件的輿論反應(yīng)可能會(huì)不同，之所以引起關(guān)注，就在于“房貸年齡期限延長(zhǎng)至80歲”這句話比較拗口，很容易誤解為“鼓勵(lì)80歲的老年人購(gòu)房”。可以把此類政策通俗表達(dá)為“償清房貸的年齡期限為80歲”“部分人員貸款年限可以由20年增加為30年”“信貸人員按照80歲的標(biāo)準(zhǔn)給你計(jì)算可以貸幾年”，類似表述更加清晰易懂。
同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)表示：“從商業(yè)屬性理解這個(gè)政策，違約率是評(píng)價(jià)此類房貸政策優(yōu)劣的重要標(biāo)尺。各地若是涉及‘房貸年齡期限延長(zhǎng)’的政策創(chuàng)新，其關(guān)鍵是要去測(cè)算此類房貸是否有違約的可能，或者說(shuō)房貸是否有足額、及時(shí)收回的可能。”
