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4月25日，大悅城（000031.SZ）披露2022年年報(bào)。

年報(bào)顯示，2022年大悅城營業(yè)收入約395.78億元，同比減少7.12%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約-28.82億元，同比減少2781.39%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤約-29.54億元，同比減少7276.31%；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約27.1億元，同比增加132.02%；基本每股收益為-0.67元/股，同比減少2333.33%；總資產(chǎn)約2144.32億元，同比增加0.8%。

對于凈利潤虧損的原因，大悅城在年報(bào)中稱，為克服市場持續(xù)下行的不利影響，公司主動采取措施，優(yōu)化庫存和推盤策略，加快去化和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，部分項(xiàng)目銷售價格未達(dá)預(yù)期，計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，同時對聯(lián)合營企業(yè)投資虧損同比增加。

2022年大悅城全年綜合毛利率24.06%，比2021年27.44%下降3.38個百分點(diǎn)；毛利額95.22億元，同比減少21.7億元，下降18.56%。其中，受結(jié)算周期變化影響，銷售型業(yè)務(wù)收入335.02億元，同比下降5.97%，毛利率20.4%，同比下降1.64個百分點(diǎn)；同時公司積極承擔(dān)央企責(zé)任，2022年內(nèi)對旗下租戶累計(jì)減免租金10.25億元，投資物業(yè)及相關(guān)服務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入43.37億元，同比下降14.08%，毛利率52.95%，同比下降11.1個百分點(diǎn)。

大悅城為中糧集團(tuán)唯一的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺，從事的主要業(yè)務(wù)包括：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、銷售、出租及管理住宅、商用物業(yè)，經(jīng)營業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)地產(chǎn)及部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。公司旗下?lián)碛性谙愀勐?lián)合交易所上市的大悅城地產(chǎn)有限公司（股票代碼：00207.HK），其業(yè)務(wù)涉及開發(fā)、管理、經(jīng)營以大悅城為品牌的城市綜合體商業(yè)地產(chǎn)。

在投資與運(yùn)營方面，2022年大悅城獲取8宗地塊，土地面積35萬平方米，計(jì)容建筑面積79萬平方米，土地款總額96億元（其中西安上塔坡DK10地塊將負(fù)責(zé)建設(shè)村民安置住宅用房，若干村民經(jīng)濟(jì)發(fā)展用房以及中小學(xué)用房等配套公建用房）。從投資布局來看，新增土地儲備主要位于重慶、成都、南京、杭州、蘇州、北京、西安等地。截至2022年末，大悅城土地儲備主要分布于京津冀、長三角、長江中游、粵港澳大灣區(qū)、成渝等核心都市圈，土地儲備可售貨值約1905億元（不含一級開發(fā)舊改等土儲項(xiàng)目）。

2022年大悅城新增借款平均成本4.6%；全年平均融資成本4.82%，較2021年下降0.09個百分點(diǎn)。2022年公司發(fā)行公司債券及ABS產(chǎn)品等共計(jì)47.05億元，合理安排負(fù)債期限比例，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。截至2022年末，公司貨幣資金余額365.3億元，現(xiàn)金短債比2.31，短期償債能力較強(qiáng)；凈負(fù)債率83.98%；扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率74.13%。

在經(jīng)營的購物中心方面，截至2022年末，公司在營項(xiàng)目29個（含輕資產(chǎn)和非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品），總商業(yè)面積304萬平米；其中包括18個大悅城購物中心（含輕資產(chǎn)），總商業(yè)面積265萬平米。在建、籌備的項(xiàng)目（含輕資產(chǎn)）17個，商業(yè)面積約172萬平方米。公司聚焦重點(diǎn)區(qū)域、深耕核心城市，商業(yè)項(xiàng)目全國布局共46個（重資產(chǎn)29個+輕資產(chǎn)17個），輕重并舉戰(zhàn)略取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展。2022年公司購物中心銷售額254億元，平均出租率90%，全年客流2億人次。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，2022年大悅城在深圳擁有產(chǎn)業(yè)園建筑面積約95萬平方米：寶安新安片區(qū)建筑面積約28萬平方米（占地約19萬平方米）、福海片區(qū)建筑面積約67萬平方米（占地約47萬平方米）。報(bào)告期內(nèi)深圳在運(yùn)營項(xiàng)目11個，整體平均出租率98.82%。

對于2023年的展望，大悅城表示，預(yù)計(jì)2023年防風(fēng)險(xiǎn)、促需求是房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)，行業(yè)政策環(huán)境總體存寬松預(yù)期。住宅方面，預(yù)計(jì)下一步促進(jìn)住房消費(fèi)特別是支持住房改善消費(fèi)的政策力度將進(jìn)一步加大，部分城市限購、限貸、限價等政策或?qū)⒗^續(xù)放松，特別是核心二線城市，政策優(yōu)化空間較大，將為市場釋放更多有效購房需求，加速修復(fù)市場預(yù)期。供應(yīng)端也將有新的政策舉措出臺，引導(dǎo)房企改善資產(chǎn)負(fù)債情況，有效增加住房供給。購物中心方面，隨著擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略深入實(shí)施，消費(fèi)市場有望恢復(fù)向好，實(shí)體商業(yè)市場有望逐漸回暖。寫字樓及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面隨著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步恢復(fù)，市場也有望回溫。當(dāng)前，行業(yè)正處于不斷變革之中，頭部房企在商業(yè)板塊加大輕資產(chǎn)拓展力度，開發(fā)企業(yè)“輕重并舉”已成為重要的發(fā)展模式。未來，伴隨REITs試點(diǎn)范圍擴(kuò)容，將有望進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)，促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展。