作者 | 不思量1

視覺(jué) | 陳珍珍

(相關(guān)資料圖)

責(zé)編 | 韓瑋燁

睿觀察：“用地難”“用地貴”的問(wèn)題一直是壓抑中小微企業(yè)發(fā)展活力的主要因素。產(chǎn)業(yè)保障房的推出，解決了中小微企業(yè)發(fā)展不穩(wěn)定、資金不足、發(fā)展空間受限等實(shí)際問(wèn)題。

近年，隨著「放管服」改革的深入，中央陸續(xù)下放用地審批權(quán)限到地方政府，并出臺(tái)一系列土地政策促進(jìn)城市建設(shè)和發(fā)展。其中，一項(xiàng)重要措施就是推行產(chǎn)業(yè)保障房政策。

保障性住房我們聽(tīng)得多了，但產(chǎn)業(yè)保障房很多人可能是第一次聽(tīng)到，尤其在珠三角以外的地區(qū)，產(chǎn)業(yè)保障房的實(shí)際案例并不多。不過(guò)，隨著中央政策的推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)保障房模式也可能像此前的創(chuàng)新用地一樣，被越來(lái)越多地方政府所采納。

產(chǎn)業(yè)保障房的推出，會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生哪些重要影響？一起來(lái)看。

產(chǎn)業(yè)保障房的起源——深圳模式

進(jìn)入二十一世紀(jì)以后，我國(guó)土地空間利用與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的矛盾日益突出。其中，又以制造業(yè)最發(fā)達(dá)的「珠三角」地區(qū)為甚。為了緩解土地資源緊缺的壓力，2000年后，包括深圳、廣州、東莞在內(nèi)，多地相繼推出工改、舊改、新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）等一系列舉措，對(duì)大量原有低效能、低容積率的工業(yè)用地進(jìn)行集中改造，且取得了一定效果。

在這樣的背景下，產(chǎn)業(yè)保障房應(yīng)運(yùn)而生。

2008年6月，深圳被批準(zhǔn)為全國(guó)首個(gè)國(guó)家創(chuàng)新型城市試點(diǎn)。同年10月，深圳印發(fā)《深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)深圳市創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房建設(shè)方案的通知》，首次提出創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房概念，這也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是產(chǎn)業(yè)保障房最初的形態(tài)。

根據(jù)文件，創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房的定義為：

「根據(jù)創(chuàng)新型企業(yè)的發(fā)展需求，按照上述目標(biāo)和原則，在工業(yè)用地內(nèi)專(zhuān)項(xiàng)建設(shè)并按政策出租或出售的生產(chǎn)、研發(fā)、運(yùn)營(yíng)及其它配套設(shè)施的政策性產(chǎn)業(yè)用房?！?/p>

在實(shí)際操作中，創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房一般通過(guò)兩種方式籌建，一是政府/國(guó)資企業(yè)直接投資建設(shè)；二是政府出政策，社會(huì)資本參與共同建設(shè)。建成的物業(yè)秉承「以租為主，租售結(jié)合」理念，租金實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，確需出售的，須經(jīng)市產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)審核。

從這里不難看出，創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房實(shí)際上是一種政策性公共產(chǎn)品，和我們常見(jiàn)的保障房出發(fā)點(diǎn)是一樣的。只不過(guò)，申請(qǐng)入駐這種「公租房」的企業(yè)必須是創(chuàng)新型企業(yè)，且需要經(jīng)過(guò)一系列嚴(yán)格的審核。

此后，隨著國(guó)家深化土地要素市場(chǎng)化綜合配置配套改革，產(chǎn)業(yè)用地改革也被提上日程。2016年10月28日，國(guó)土資源部辦公廳發(fā)布《產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引》，提出「各類(lèi)產(chǎn)業(yè)用地均可采取包括長(zhǎng)期租賃、先租后讓以及租讓結(jié)合的國(guó)有土地租賃方式」，對(duì)土地的租賃期限也由過(guò)去出讓的50年縮短為「不得超過(guò)二十年」。

在國(guó)家政策引導(dǎo)下，2017年9月1日，深圳出臺(tái)《深圳市人民政府關(guān)于完善土地供應(yīng)管理的若干意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》，提出：

「產(chǎn)權(quán)歸中央國(guó)家機(jī)關(guān)（含授權(quán)單位）、省、市和區(qū)人民政府（含新區(qū)管理機(jī)構(gòu)）的公益性、非營(yíng)利性用地以劃撥方式供應(yīng)」，其中就包括只租不售的人才和保障性住房和創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房（含科技企業(yè)孵化器）用地。

該意見(jiàn)最大的亮點(diǎn)在于恢復(fù)劃撥用地。

根據(jù)土地管理法及其實(shí)施條例，我國(guó)土地供應(yīng)方式包括劃撥、出讓、作價(jià)出資和租賃。自1988年1月《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》頒布實(shí)施后，深圳的國(guó)有土地統(tǒng)一實(shí)行有償出讓制度，事實(shí)上廢除了劃撥，改為協(xié)議免地價(jià)供應(yīng)。

不過(guò)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，面對(duì)新增用地資源瓶頸，「招拍掛」的不足逐漸顯現(xiàn)。一方面，原有以高投入、高消耗、高污染、低效益為特征的傳統(tǒng)發(fā)展模式難以為繼；另外，在創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的大背景下，產(chǎn)業(yè)服務(wù)與商業(yè)邏輯存在矛盾、土地有償使用覆蓋面不到位等問(wèn)題日益凸顯。而劃撥土地因其無(wú)需繳納土地使用費(fèi)用、沒(méi)有使用期限等特點(diǎn)，十分適合承載產(chǎn)業(yè)發(fā)展，因而重新被深圳所啟用。

產(chǎn)業(yè)保障房之廣州經(jīng)驗(yàn)

在深圳模式基礎(chǔ)之上，廣州也在產(chǎn)業(yè)空間保障上進(jìn)行了一系列的探索。

2021年9月1日，廣州市15屆154次市政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)了《廣州市貫徹落實(shí)<廣東省土地管理改革2021年度工作方案>措施》，提出：

「探索建設(shè)只租不售的產(chǎn)業(yè)保障房，支持增加混合產(chǎn)業(yè)用地供給，建立工業(yè)用地全周期管理制度。大力推進(jìn)批而未供和閑置土地處置?！?/p>

2023年3月31日，16屆33次市政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)及供后監(jiān)管的實(shí)施意見(jiàn)》，提出：

「鼓勵(lì)以劃撥或協(xié)議出讓方式向市或者區(qū)工業(yè)和信息化主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)區(qū)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）管委會(huì)或者具有產(chǎn)業(yè)保障房建設(shè)職能的機(jī)構(gòu)供應(yīng)工業(yè)用地，建設(shè)只租不售的標(biāo)準(zhǔn)廠房，為中小微企業(yè)提供「產(chǎn)業(yè)保障房」，引導(dǎo)中小微企業(yè)入駐，實(shí)行以房精準(zhǔn)招商?！?/p>

也就是說(shuō)，廣州各區(qū)（園區(qū)）的產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)可以通過(guò)協(xié)議出讓的方式拿到建設(shè)用地，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，出租給中小微企業(yè)生產(chǎn)，以解決中小微企業(yè)發(fā)展中存在的企業(yè)發(fā)展不穩(wěn)定、資金不足、發(fā)展空間需求有限等實(shí)際問(wèn)題。

推出產(chǎn)業(yè)保障房的現(xiàn)實(shí)意義

在園區(qū)在線看來(lái)，搞產(chǎn)業(yè)保障房有幾個(gè)現(xiàn)實(shí)意義。

1、保障中小微企業(yè)生產(chǎn)場(chǎng)所和空間

土地節(jié)約集約利用是一個(gè)全國(guó)性難題，一些城市在這方面也做出了很多探索與實(shí)踐。但在產(chǎn)業(yè)保障房推出以前，無(wú)論城市更新也好，創(chuàng)新用地也罷，最終參與的還是那些頭部的大企業(yè)，而規(guī)模更小、抗風(fēng)險(xiǎn)能力更低、對(duì)低成本廠房需求量更大的中小微企業(yè)，卻連政策的門(mén)都?jí)虿坏健?/p>

在這樣的背景下，通過(guò)建設(shè)產(chǎn)業(yè)保障房，能夠給企業(yè)以兜底保障，切實(shí)幫助中小微企業(yè)解決資金不足、發(fā)展空間需求有限等實(shí)際問(wèn)題，為其創(chuàng)造更好的發(fā)展環(huán)境。

2、加速制造業(yè)回流

長(zhǎng)期以來(lái)，「退二進(jìn)三」被各地視為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功的標(biāo)志。在此基礎(chǔ)上，一眾城市開(kāi)始了「去工業(yè)化」運(yùn)動(dòng)，轉(zhuǎn)而集體追逐看起來(lái)更「高大上」、GDP帶動(dòng)更強(qiáng)的金融、科技、文創(chuàng)等第三產(chǎn)業(yè)，制造業(yè)地位每況愈下；另一方面，大城市生產(chǎn)成本不斷上升導(dǎo)致大批企業(yè)遷離，進(jìn)而引發(fā)大家對(duì)產(chǎn)業(yè)空心化和產(chǎn)業(yè)鏈斷鏈的擔(dān)憂。畢竟，很多總部企業(yè)之所以來(lái)大城市就是看中了當(dāng)?shù)赝晟频漠a(chǎn)業(yè)鏈配套，而制造業(yè)外遷不但破壞了產(chǎn)業(yè)鏈的完整性，使城市的招商吸引力下降，而且很多供應(yīng)鏈企業(yè)也會(huì)隨之遷走。

不過(guò)，最近兩年經(jīng)濟(jì)大有「脫虛向?qū)崱怪?，包括深圳、廣州在內(nèi)的多個(gè)城市又重提「工業(yè)立市」、「制造業(yè)強(qiáng)市」。在這樣的背景下，政府推出產(chǎn)業(yè)保障房，一個(gè)主要目的就是騰出空間，「接回」外流的制造業(yè)企業(yè)。

3、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)回歸公共服務(wù)屬性

檢驗(yàn)園區(qū)好壞的標(biāo)準(zhǔn)并不一定是看它帶來(lái)的直接經(jīng)濟(jì)效益，而是看有沒(méi)有越來(lái)越多的項(xiàng)目和人才進(jìn)入園區(qū)參與創(chuàng)新，以及是否有大量的企業(yè)和人才從這里走出，這也是園區(qū)在線一直強(qiáng)調(diào)的——「做園區(qū)要算總賬」。另一方面，培育市場(chǎng)主體本身就是政府的職責(zé)，從這個(gè)角度講，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)上是一項(xiàng)公共事業(yè)，而非一種純粹的商業(yè)行為。由政府建設(shè)、統(tǒng)一出租，既規(guī)避了園區(qū)市場(chǎng)化行為與企業(yè)發(fā)展訴求間的天然矛盾，同時(shí)政府也能通過(guò)集中管理，對(duì)進(jìn)駐業(yè)態(tài)進(jìn)行全面把控。通過(guò)擴(kuò)大政策性租賃保障范圍，讓園區(qū)回歸產(chǎn)業(yè)本質(zhì)。

4、利于節(jié)約集約用地

如今，城市化進(jìn)入存量時(shí)代，過(guò)去攤大餅的粗放發(fā)展模式已經(jīng)行不通了。走內(nèi)涵式發(fā)展之路、集約節(jié)約用好土地，是中央和各地政府的共識(shí)。推出土地利用率更高的產(chǎn)業(yè)保障房，能夠提升產(chǎn)業(yè)用地的供應(yīng)效率和節(jié)約用地的水平，有利于聚合產(chǎn)業(yè)鏈上下游，提高產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)效率。

工業(yè)保障房的實(shí)踐

1、龍崗寶龍智造園

2020年5月，龍崗區(qū)城投集團(tuán)與龍崗區(qū)工信局聯(lián)合發(fā)布預(yù)招商公告。經(jīng)報(bào)名，龍寶龍智造園13.2萬(wàn)㎡的廠房的報(bào)名需求達(dá)到42萬(wàn)㎡，企業(yè)定制需求高達(dá)廠房建筑面積的320%。經(jīng)專(zhuān)家評(píng)審、遴選公示等環(huán)節(jié)，共有8家優(yōu)質(zhì)企業(yè)入圍...

相比于單層廠房，產(chǎn)業(yè)保障房項(xiàng)目在樓板承重、環(huán)保安全、工藝需求、減振隔振、垂直交通等方面有諸多限制，如果做成標(biāo)準(zhǔn)廠房一樣的流水線產(chǎn)品，則很難匹配企業(yè)的實(shí)際需求。因此，寶龍智造園實(shí)行了「預(yù)招商+定制化」模式，先招引企業(yè)，再根據(jù)企業(yè)需求定制化開(kāi)發(fā)廠房，這種做法不僅有效解決了企業(yè)生產(chǎn)需求與產(chǎn)業(yè)空間不匹配的難題；企業(yè)也僅需繳納廠房租金便可租賃到自己設(shè)計(jì)的廠房，一次性投資大大減少。

2、燕羅智能網(wǎng)聯(lián)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園

燕羅智能網(wǎng)聯(lián)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園工業(yè)保障房項(xiàng)目位于深圳市寶安區(qū)燕羅街道羅田社區(qū)象山大道與田象路交匯處，分一、二兩個(gè)標(biāo)段建設(shè)，其中，一標(biāo)段總建筑面積約19.38萬(wàn)平方米，由中建八局承建；二標(biāo)段總建筑面積約23.6萬(wàn)平方米，由中建科工承建。建成后，預(yù)計(jì)將提供約26.5萬(wàn)平方米的高品質(zhì)、低租金生產(chǎn)制造產(chǎn)業(yè)空間。

智能網(wǎng)聯(lián)汽車(chē)是全球汽車(chē)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的戰(zhàn)略方向，發(fā)展智能網(wǎng)聯(lián)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)，除了關(guān)注龍頭企業(yè)和重點(diǎn)項(xiàng)目，更應(yīng)該重視自動(dòng)駕駛、智能網(wǎng)聯(lián)等細(xì)分領(lǐng)域的中小創(chuàng)新企業(yè)。

對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可能的影響

可以預(yù)見(jiàn)，產(chǎn)業(yè)保障房推出，首當(dāng)其沖的一定是商辦領(lǐng)域，其次是普通的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)保障房的原則是「保本微利」，其租金通常僅為同地段市場(chǎng)價(jià)的一半，再加上「工業(yè)上樓」（從政府角度而言，工業(yè)上樓本質(zhì)屬性也是產(chǎn)業(yè)保障房）釋放的巨量產(chǎn)業(yè)空間（以深圳為例，其將在2023-2027這5年期間規(guī)劃1億平方米工業(yè)上樓空間）。不難推斷，各城市、各項(xiàng)目間將面臨空前競(jìng)爭(zhēng)。在這一背景下，很多在運(yùn)營(yíng)的商辦項(xiàng)目將會(huì)受到極大的威脅和挑戰(zhàn)。而且，目前很多工業(yè)上樓項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始「自我內(nèi)卷」，大打價(jià)格戰(zhàn)，這也會(huì)在很大程度上影響產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡。

因此，在實(shí)際操作中，產(chǎn)業(yè)保障房的供應(yīng)節(jié)奏非常重要，如果在政策推行過(guò)程中，能夠根據(jù)市場(chǎng)需求調(diào)整供應(yīng)計(jì)劃，循序漸進(jìn)規(guī)劃空間指標(biāo)，對(duì)企業(yè)、對(duì)市場(chǎng)都會(huì)是一件利好；反之，過(guò)量產(chǎn)業(yè)保障房集中供應(yīng)可能會(huì)導(dǎo)致供過(guò)于求或超前供應(yīng)，進(jìn)而造成大量空間浪費(fèi)。